Solicitar un préstamo hipotecario es una de las operaciones financieras más comunes entre los españoles. En un país donde el mayor porcentaje de la población desea comprar vivienda, el trámite para pedir una hipoteca es habitual. También, al mismo tiempo, es uno de los procesos más largos y completos a los que se enfrentará el ciudadano. Cuando una persona ha encontrado una casa que encaja con sus intereses y decide comprarla, una de las principales vías para hacer frente al pago será pedir una hipoteca a una entidad bancaria.  En este artículo vamos a detallar los principales pasos que deberá seguir una persona que quiere solicitar un préstamo hipotecario en España.  

1.Buscar toda la información posible y comparar

El punto de partida será recopilar toda la información sobre las posibilidades que ofrecen los bancos. Algunas entidades ofrecerán la financiación de un porcentaje del valor de la tasación del inmueble. Además de ver las posibilidades bancarias, es muy importante que el ciudadano solicite una nota simple de la vivienda que desea comprar en el Registro de la Propiedad. En este documento, que tiene un coste, podrá ver una descripción del inmueble, la ubicación exacta, el nombre oficial de los propietarios actuales de la vivienda, si el inmueble tiene cargas y otras informaciones complementarias. Con toda esta información, el ciudadano puede estar seguro de lo que va a comprar y de si el banco le puede poner algún problema para concederle una hipoteca ya que, ante cualquier irregularidad, la entidad bancaria paralizará el proceso.  

 2.Tipo de interés de la hipoteca: fijo, variable o mixto

Entre las diferentes opciones, que se ofrecen de préstamo hipotecario, una de las grandes diferencias se basa en cómo se va a aplicar el tipo de interés. Puede ser basándote en un tipo de interés fijo, variable o mixto. El tipo de interés fijo significa que este no va a cambiar en todo el plazo de la operación y por tanto siempre pagarás la misma cuota mensual durante todos los años que dure tu préstamo hipotecario.  En cambio, el tipo de interés variable implica que la cantidad que pagas cada mes puede cambiar en función del índice de referencia utilizado, lo más habitual cuando se trata de hipotecas es el Euribor. Además, se pueden encontrar hipotecas ofertadas con un tipo de interés mixto, lo cual implica que durante un tiempo tu cuota mensual se basará en un tipo de interés fijo y durante otro periodo pagarás en base a un tipo de interés variable. Somos conscientes de que encontrar la casa no ha sido sencillo pero las entidades de Grupo Caja Rural te ponemos fácil la búsqueda de una hipoteca con nuestros simuladores. Calcula de forma rápida la cuota mensual de tu hipoteca y sus gastos asociados con nuestros simuladores de hipotecas. 

3.Los intereses que debemos revisar: TIN y TAE

En definitiva, los intereses son el precio que pagamos a la entidad bancaria por el dinero que nos está prestando. El TIN es el Tipo de Interés Nominal y es el precio que cobra el banco por prestar dinero. Pero, para tener en cuenta los gastos de la propia operación y las comisiones bancarias que pueden afectar al préstamo hipotecario, hay que fijarse en el TAE, Tasa Anual Equivalente. Este valor sí será el coste efectivo del préstamo.    

4.Comisiones y otros gastos asociados

Además del dinero necesario para comprar la vivienda elegida, hay una serie de gastos asociados y comisiones que afectarán al coste total por la operación financiera. Hay entidades financieras que eliminan algunas de estas comisiones y asumen parte de los gastos asociados. Según el Banco de España, encontramos los siguientes posibles comisiones o gastos asociados:

Comisión de apertura

El banco puede buscar una retribución por las gestiones administrativas necesarias para formalizar la hipoteca.

Comisión de cuenta asociada a la hipoteca

Es posible que el banco te exija tener una cuenta corriente en la misma entidad para gestionar directamente el pago del préstamo. En ese caso, se deberá tener siempre en cuenta, durante todos los cálculos, el coste de la comisión mantenimiento de la cuenta corriente.

Comisión por amortización total o parcial

Este coste es uno de los más comunes entre los préstamos hipotecarios y se aplica cuando el ciudadano decide pagar parte de la deuda, o toda la cantidad prestada, antes de que termine el plazo de su préstamo. Desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, en los préstamos que se formalizan solamente se puede cobrar, esta comisión por amortización, si existe pérdida financiera para la misma. En el caso de que esto ocurriera, entonces la comisión dependerá de si el préstamo es de interés fijo o variable, y en función de esto se aplicaría una comisión máxima, si la cancelación se produce en un determinado periodo de tiempo:

• En préstamos a interés fijo, si la amortización se produce durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo no se puede aplicar más del  2% y durante el resto de vigencia del préstamo no puede superar el 1,50%.

En préstamos a interés variable, antes de la firma del contrato, las partes tendrán que optar por una de las dos siguientes alternativas, y será esa la que se aplique: Durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo, la comisión máxima no podrá superar el 0,15%. Durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, la comisión máxima no podrá superar el 0,25%.

Tasación

Este documento establece el valor económico del inmueble, será decisivo para saber qué cantidad te presta la entidad financiera. Es un trámite que debe realizar una tasadora homologada y supervisada por el Banco de España.

Productos vinculados

Entre las diferentes opciones que te ofrecerá una entidad bancaria para minimizar el coste final del préstamo, es muy común que te ofrezcan contratar otros productos como seguros o tarjetas de crédito.

Gastos excluidos en la nueva Ley

Queremos recordar que, antes de la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, existían dos gastos asociados que solían pagar los compradores del inmueble y, ahora, son costes que pagará la entidad financiera. Estos gastos son: Notaría: el coste del notario se fija por normativa y la cantidad dependerá del importe de la operación de compraventa. Gestoría: los bancos solicitan a una gestoría la tramitación de cierta documentación necesaria como, por ejemplo, la liquidación de impuestos, comprobación registral o inscripción de la escritura de compraventa inmobiliaria en el Registro.

 5.Impuestos de compraventa y de hipoteca

Toda operación hipotecaria está afectada por una serie de impuestos que variarán en función del préstamo concedido y del valor del inmueble en cuestión. En la mayoría de los casos, la cantidad a pagar por los impuestos está definida por las Comunidades Autónomas.  El Impuesto de Actos Jurídicos Documentos, AJD, también es pagado por la entidad.    

6.Primeros cálculos en privado

La cuota mensual a pagar por el préstamo hipotecario que solicites debería ser inferior al 40% de tus ingresos mensuales.  Este cálculo será parte del estudio de riesgo que realice el banco ante tu solicitud y será determinante para su decisión. Como te hemos comentado,  las entidades de Grupo Caja Rural han desarrollado unos simuladores digitales para hacerte más sencilla esta tarea. Si no encuentras tu entidad de confianza de Caja Rural en este listado, recuerda que en nuestro mapa puedes encontrar todas las entidades del Grupo para revisar en su web todas las opciones.

 7.La documentación que necesitará el banco

Las entidades bancarias te pedirán una serie de documentos para estudiar tu solicitud y tener garantías de que terminarás devolviendo el dinero prestado.  Los documentos más comunes son:

• • Documento Nacional de Identidad (DNI).

• • Las dos o tres últimas nóminas (las más recientes).

• • Información sobre tu actividad financiera: otras cuentas, depósitos, valores…

• • La última declaración de la renta (la del año anterior al momento de la solicitud).

• • Documentación sobre el patrimonio que dispones.

• • Documentación sobre otras deudas.

• • Documentación sobre tu estado civil y posibles capitulaciones matrimoniales.

8.La respuesta del banco

Antes de enviar la solicitud para su evaluación, la entidad deberá facilitarte de forma gratuita la Ficha de Información Precontractual, FIPRE, que es un documento donde se detalla la información de la hipoteca de forma clara y concreta. En esta Ficha, FIPRE, se detalla un ejemplo representativo de una operación para que puedas entender su funcionamiento y características del préstamo, lo más fácilmente posible. Es cierto que no existe un plazo determinado para que una entidad financiera te dé una respuesta en firme sobre la concesión o no de una hipoteca. Lo común es que lo hagan en un plazo razonable según cada caso. Si la respuesta es positiva y aceptas las condiciones que te propone el banco, al menos 10 días antes de la firma del contrato ante el Notario que elijas, te entregarán la siguiente información:

• Ficha Europea de Información Normalizada
• Ficha de Advertencias
• Proyecto de Contrato
• Cuotas a satisfacer en diferentes escenarios; sólo si la venta es vinculada o combinada.
• Condiciones y garantías de los seguros exigidos; en el caso de que se exija alguno.
• Advertencia de recepción de asesoramiento del Notario
• Declaración de que has recibido toda esta documentación

Esta misma documentación se enviará al Notario, que te convocará en su oficina para mantener una reunión contigo y evaluar si comprendes las características del préstamo, sus condiciones, obligaciones, etc. En caso de que así sea, ya se establecerá la fecha de la firma, y en caso contrario, el notario devolverá tu solicitud para que te expliquemos aquellos aspectos o cuestiones que no hayan quedado claras. Sin esta evaluación positiva no será posible la firma del contrato del préstamo. Si te encuentras ante una respuesta negativa, analiza cuáles han sido los motivos que han provocado el rechazo de tu solicitud. El banco deberá entregarte por escrito las causas de esa denegación. Es posible que tu capacidad de endeudamiento no sea la que necesitas para una hipoteca y sea más conveniente que ahorres durante un tiempo, finalices otras deudas que puedas tener, antes de iniciar de nuevo el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario en otra entidad.